二季度房貸狂飆突進

　　中新社援引上海證券報7月21日的報道稱，二季度以來，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，個人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進的增長。來自央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，09年前3月，全國金融機構個人住房按揭貸款新增量約1,000億元，與08年同期基本持平。但在二季度之后開始猛增，上半年新增量達4,661.76億元，同比增幅超過150%。

　　四大國有銀行成為放貸主力軍，其中，建設銀行、中國銀行、工商銀行二季度個人住房按揭貸款投放均超過700億元，位列前三。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，上半年，在17家全國性商業(yè)銀行（除政策性銀行）中，除廣東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、渤海銀行新增個人住房按揭貸款同比略有回落外，其他14家商業(yè)銀行均有增長。其中，招商銀行、恒豐銀行、深圳發(fā)展銀行同比增幅均超過400%，四大國有銀行同比增幅均超過100%。

　　從全國個人住房按揭貸款市場格局來看，國有銀行占了市場2/3的份額，但上半年的市場份額由一季度的73.93%略微下降至71.79%。二季度全國房地產(chǎn)市場狂飆的主力，來自四大國有銀行。

　　分銀行數(shù)據(jù)來看，相比建行、工行兩家傳統(tǒng)優(yōu)勢銀行，09年二季度，中國銀行個貸發(fā)力更猛。二季度，建設銀行、中國銀行、工商銀行個人住房按揭貸款投放均超過700億元，位列前三。其他商業(yè)銀行在5月份后的個人住房按揭貸款增長亦增長迅速。

　　從往年的個人住房貸款季度規(guī)律來看，7、8月并不是個人住房按揭貸款投放的主力月份，但09年的情況或許會不同。一位股份制商業(yè)銀行個人住房貸款中心的負責人表示，房地產(chǎn)市場交易量增長和寬松的信貸環(huán)境是09年個人住房按揭貸款放量增長的兩大因素。“下半年各家銀行對公貸款的增長相比上半年會有所減緩，而個人住房貸款質(zhì)量好又能上規(guī)模，銀行都會搶著做。只不過，部分銀行上半年已經(jīng)完成了個貸投放計劃，下半年不急著做規(guī)模。近期監(jiān)管部門重申嚴格執(zhí)行二套房貸政策，有考慮到房地產(chǎn)市場風險加大的因素�！�

　　7月19日，上海銀監(jiān)局再次要求在滬各銀行嚴格執(zhí)行《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，加強信貸管理，防范按揭貸款風險。其中特別強調(diào)了各銀行要嚴格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標準，有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房價”現(xiàn)象的發(fā)生，在堅持重點支持借款人購買首套自住住房貸款需求的同時，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

　　相比二套房貸政策從緊的約束，房地產(chǎn)交易量下滑是影響個人住房按揭貸款增長更大的因素�？硕�瑞（中國）研究中心對全國10個典型城市--北京、天津、上海、南京、杭州、廣州、深圳、武漢、成都、重慶的200家房地產(chǎn)企業(yè)的管理層進行的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，七成受訪者認為下一階段的市場風險是成交萎縮。

　　樓市泡沫或引發(fā)新一輪銀行壞賬潮

　　在中央“保增長”的號召下，貨幣政策寬松基調(diào)始終如一，銀行放貸的沖動也依然強烈。近日越來越多的跡象顯示，整個上半年的新增信貸可能超過7萬億。與此同時，市場對樓市泡沫的擔憂也在增多，國內(nèi)銀行業(yè)信貸風險問題又被再次提上日程。

　　一季度的樓市“小陽春”似乎正演變?yōu)楫斍暗男乱惠喎績r瘋漲。有關數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國內(nèi)房價的漲幅已經(jīng)明顯超過了去年全年房價下降的幅度。國內(nèi)樓市的回暖顯然跟政策導向和充裕的流動性密不可分，不僅是信貸政策寬松帶來了充裕的資金，各地五花八門的樓市“救市”手段和國務院政府大幅下調(diào)商品房項目資本金比例等政策措施更是為樓市提供了強有力的支持。如果說一季度信貸資金進入樓市只是初露端倪，那么二季度信貸資金青睞樓市的跡象可謂是愈發(fā)明顯。

　　我們此前已經(jīng)提示，不管是央企天價買地，還是苦于投資無門的民企跟風涌入樓市，以及大量投資客卷土重來，都意味著目前資金扎堆樓市的勢能可能在加速積聚。此外，盡管銀監(jiān)會并未放開二套房貸政策，但現(xiàn)實中隨著樓市的回暖跡象增多，二套房貸款限制政策正不斷被銀行“曲線”突破，有銀行就透露“五套以內(nèi)都可跟隨，利率可以七折，首付也可以二成”。二套房貸的放松似乎越來越變得只差政府部門正式宣布這一關了。

　　盡管銀行業(yè)的不良資產(chǎn)率在數(shù)字上是下降的，但這種靠做大貸款規(guī)模的降幅幾乎沒什么意義，反而大大掩蓋了銀行貸款的中長期風險。此前我們多次強調(diào)了銀政合作、銀行“壘大戶”等帶來的信貸風險，但現(xiàn)在看來，這恐怕還不是未來最致命的威脅。在我們看來，伴隨著銀行信貸的激增，大量資金流入樓市已成既定事實，這導致樓市與銀行信貸之間的關系更加緊密地捆綁起來了，實際上也為下一輪銀行壞賬危機埋下了“地雷”。

　　而這個“地雷”的導火線很可能是樓市泡沫。盡管目前監(jiān)管層始終強調(diào)房貸風險總體是可控的，不構成對中國銀行系統(tǒng)的安全，但在放貸沖動和監(jiān)管層的默許下，樓市房貸開始雜亂叢生，有的銀行審查流程已基本流于形式，一些香港銀行甚至哀嘆不諳內(nèi)地放松二套房貸等“潛規(guī)則”而水土不服。但樓市能始終保持上半年的向好趨勢嗎?顯然這有點一廂情愿。現(xiàn)在大家都預期通脹的來臨，樓市自然成了避風港，看起來大家都在賺錢和資產(chǎn)增值，但實際上是將資產(chǎn)泡沫一步步推向新高點。一旦宏觀經(jīng)濟政策轉(zhuǎn)向，樓市的調(diào)整不可避免，而樓市的劇烈調(diào)整也將使得銀行業(yè)的壞賬潮隨之而來。

　　在我們看來，大量資金涌入樓市推高資產(chǎn)價格的同時，也加劇了通脹風險的出現(xiàn)和高房價的社會矛盾。短期來看，至少在今年下半年寬松政策轉(zhuǎn)向的幾率極小，房貸風險當然也就勿需擔憂，房價甚至可能重演2007年狂飆的一幕，但從中長期來看，這種幾乎是將信貸質(zhì)量安全寄托于樓市的長期向好的做法顯然難以維持，在通脹風險隱患不斷增大的同時，加息等政策措施將逐漸浮出水面，而這一輪由天量流動性支撐的樓市很可能迎來更為劇烈的調(diào)整，到時樓市泡沫的破滅將不可避免，銀行業(yè)的壞賬潮也將爆炸式地涌現(xiàn)出來。

　　房價地價頻頻沖高樓市再次上演瘋狂

　　最近一段時間，房地產(chǎn)市場不斷上演瘋狂舉動，頻頻吸引眾人眼球。在房價持續(xù)飆升中，“地王”也開始頻頻出現(xiàn)，這種火熱的局面更是傳導到股票市場，地產(chǎn)股開始集體發(fā)威。

　　地產(chǎn)版塊集體發(fā)威瘋漲

　　7月1日，房地產(chǎn)股再次集體發(fā)威，居版塊漲幅前列。在101只房地產(chǎn)股中，除去ST重實、陽光城、ST興業(yè)三只股票以綠盤收盤，一只停牌外，97只房地產(chǎn)股全線飄紅。其中，天房發(fā)展、世茂股份等多只股票漲停、首開股份上漲9.97%、北京城建上漲8.70%，萬科A、金融街、金地集團等漲幅也超過3%。

　　從價格上看，很多房地產(chǎn)股票從本輪低點已經(jīng)上漲了數(shù)倍之多，比如萬科從4.8元已經(jīng)上漲到13.19元，金融界從6.43元上漲到14.32元，廣宇發(fā)展從2.23元上漲到9.12元，中糧地產(chǎn)從3.38元上漲到11.41元。

　　記者了解到，近期，國內(nèi)主流券商陸續(xù)出爐的中期策略報告，多數(shù)將房地產(chǎn)視為中國宏觀經(jīng)濟的增長引擎之一。他們在看好中國經(jīng)濟的理由中，賦予了房地產(chǎn)很大的“權重”。

　　土地市場火爆“地王”頻現(xiàn)

　　地產(chǎn)板塊的狂飆并非偶然，有分析人士認為北京出現(xiàn)新“地王”是刺激地產(chǎn)股反彈的一個原因。和地產(chǎn)股發(fā)威一樣，土地市場也持續(xù)升溫。5月起大型房企開始了新一輪的“搶地大戰(zhàn)”，圈地潮開始涌現(xiàn)。其中，萬科5月新增6個地塊項目，分別位于無錫、佛山、沈陽和青島；綠地集團5月在上海連獲兩幅地塊；富力、龍湖、保利也紛紛增加土地儲備。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，地價屢創(chuàng)新高，一方面是由于去年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商出于謹慎而很少拿地，致使處于“饑餓”狀態(tài)；另一方面，今年以來，由于樓市的持續(xù)熱銷，未來前景看好，更為重要的是，寬松的貨幣政策使得不少房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈緊張狀況大大緩解，有了拿地的底氣。尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金，導致動輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮。這從近期幾宗上市交易土地的最終成交結(jié)果中可以看出端倪，央企背景的地產(chǎn)公司身影頻現(xiàn)，并多次充當“黑馬”。

　　對于土地市場上演的瘋狂，業(yè)內(nèi)機構已經(jīng)開始預警風險。中國不動產(chǎn)研究中心認為，就北京土地市場而言，下半年總體持樂觀態(tài)度，成交活躍并保持一定溢價，全年的總體溢價率估算在20%至45%之間。但存在局部過熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。

　　部分區(qū)域房價達歷史最高點

　　和土地市場的火爆相同，房地產(chǎn)市場的成交量繼續(xù)保持在高位，受成交量持續(xù)放大等綜合因素刺激房價也持續(xù)瘋漲，部分區(qū)域房價達到甚至超過歷史最高點。

　　以北京二手房市場為例，從3月下旬開始，業(yè)主們紛紛調(diào)高報價。進入4、5月份，開發(fā)商紛紛大幅度提價的現(xiàn)實支持了二手房業(yè)主們的漲價心理，再加上最近廣渠門“地王”的出現(xiàn)，業(yè)主們更是有了漲價的信心和理由，導致目前部分區(qū)域的部分樓盤開始出現(xiàn)不正常的報價。

　　從全國來看，房價也呈上漲態(tài)勢。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局6月初公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.5個百分點，環(huán)比上漲0.6%，這是今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)三個月上漲。

　　更為可怕的是，在實體經(jīng)濟沒有全面復蘇之前，一些地方的房價干脆就創(chuàng)出了新高。6月30日，記者從南寧市房產(chǎn)管理局獲悉，短短半年時間，南寧房地產(chǎn)市場成交量恢復到最火爆年份(2007年)的水平；房價更是創(chuàng)出歷史新高———成交均價為4500.22元/平方米，與去年同比增長9.81%。

　　有關專家指出，房價這種脫離經(jīng)濟基本面的上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出非理性的苗頭，政府有關方面應該加強調(diào)控，防止房價再度大幅飆升，維護房地產(chǎn)市場健康、理性地發(fā)展。

　　泡沫苗頭開始顯現(xiàn)

　　“太快、太猛了，真沒想到�！苯邮苡浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士、專家?guī)缀醢l(fā)表了相同的感慨。他們認為，目前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫，有些地方泡沫苗頭也已經(jīng)顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場不確定性因素仍然較多，房價持續(xù)上漲的基礎脆弱，即便宏觀調(diào)控政策不進行調(diào)整，房地產(chǎn)市場也可能陷入新一輪的調(diào)整。

　　我愛我家控股公司副總裁胡景暉說，目前的市場和未來的趨勢支撐不了如此高漲的房價。進入今年第二季度，二手房市場需求開始顯現(xiàn)出疲態(tài)。一方面，首次置業(yè)的剛性需求基本已經(jīng)集中消耗待盡，而投資客沒有大量進場的跡象，同時，受到二套房政策的困擾，改善性購房需求釋放緩慢。

　　另一方面，隨著近期土地供應量的增加和開發(fā)商項目開發(fā)自有資金比例門檻的降低，在可預見的將來，房屋供應量還會加大。對于本身就處在“去庫存化”時期的房地產(chǎn)而言，供應量的進一步增加對房價只能起到平抑作用。

　　此外，雖然宏觀經(jīng)濟形勢有轉(zhuǎn)好的跡象，但是，很多潛在購房人對自身就業(yè)和收入的預期并不樂觀，購房意愿并不強烈，觀望情緒可能再次抬頭。

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